在持續(xù)下行探底并一度出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢之后，2022年末，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。

特別是12月中旬以來，決策層連續(xù)表態(tài)：《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》明確提出“支持居民合理自住需求”；國務(wù)院副總理劉鶴明確“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”；近日召開的中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險任務(wù)之下，并提出向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023年，可能是中國房地產(chǎn)市場極為特殊的一年。房地產(chǎn)政策會有兩個底線——“保交樓”的民生底線，以及“不走老路”的風(fēng)險底線。其中，四個領(lǐng)域的變化將成為明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展轉(zhuǎn)折的重要注腳。

此番官方明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是重要增長動力源。中央財辦有關(guān)負責(zé)人指出，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是重要風(fēng)險源之一。房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。

2003年，中國首次在官方文件中明確房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。此后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了近20年的高速發(fā)展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“穩(wěn)定”。

央行副行長劉國強近日談及房地產(chǎn)業(yè)時表示，支柱不能大幅度擺動，非保持總體穩(wěn)定不可。他認為，“房住不炒”的定位不能偏離，要以惠民生為落腳點，以穩(wěn)市場主體為重要抓手，優(yōu)化金融監(jiān)管制度，加大金融支持力度。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，既然是支柱產(chǎn)業(yè)，考慮到其對經(jīng)濟、金融、財政、百姓權(quán)益、社會保障等方面的影響，保持穩(wěn)定、避免大起大落就是行業(yè)和市場治理的主旨。

在過去一個多月時間里，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)融資，官方近日還允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認為，從11月開始，房地產(chǎn)相關(guān)政策正式向著“保主體”過渡。預(yù)計在接下來一段時間內(nèi)對房企的融資支持力度將會保持，會有更多的房企獲得融資支持。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在信貸融資（“第一支箭”）方面，60余家銀行計劃向100多家房企協(xié)議授信合計約4萬億元人民幣。自11月以來，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告（“第三支箭”）。

此外，中指研究院認為，明年官方還將支持房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，支持房地產(chǎn)上下游整合，加快風(fēng)險出清，進而改善房企資產(chǎn)負債狀況。

克而瑞研究中心認為，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌，出險房企仍將有序出清，房企供給側(cè)改革漸近尾聲。

2023年，住房消費將成為中國擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容之一，其中改善性購房需求有望“挑起大梁”。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。今年同樣如此。易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕表示，從今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上來看，剛需、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢，而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚。

但今年以來，多數(shù)房地產(chǎn)支持政策都是針對首次置業(yè)的剛需群體，潛力巨大的改善性需求則多數(shù)依然沉睡。李宇嘉認為，未來商品房市場企穩(wěn)，帶動內(nèi)需和消費，改善性需求釋放是關(guān)鍵。

如何釋放這部分需求？中央財辦有關(guān)負責(zé)人此前指出，在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

多家機構(gòu)認為，這意味著限制性政策將會逐步退出。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，目前一線城市“認房認貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴格，后續(xù)或從特定人群著手，如從人才、多孩家庭、產(chǎn)業(yè)人群等方面進行更精準(zhǔn)的調(diào)整優(yōu)化，釋放特定人群購房需求。二線城市在降低首付比例、調(diào)整“認房認貸”界定范圍等方面仍有較大優(yōu)化空間。

李宇嘉表示，明年可能會放開部分核心城市的限購、限貸、限售等政策，從而釋放改善性需求。同時，目前存量房流通效率差，下一步可能在流通環(huán)節(jié)通過稅收減免，下調(diào)房貸利率和首付比例，降低成本促進循環(huán)。

中央財辦有關(guān)負責(zé)人表示，要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。

李宇嘉認為，官方信號表明向新模式轉(zhuǎn)型要注意把握節(jié)奏，不能太急，也需要避免金融、財政、土地等各部門單邊突進，而是更有系統(tǒng)思維，在發(fā)展中解決問題，在長期內(nèi)解決問題。

上述分析表明，明年會有更多支持性政策鼓勵剛性和改善性購房者入市，改善其居住條件，屆時購房者有望在信貸、稅費等領(lǐng)域享受一定優(yōu)惠，降低購房成本。

但需要注意的是，政策端對“投機炒房”的嚴厲態(tài)度一如既往，而且隨著市場分化加劇，盲目投資或者單邊對賭房價上漲將難再有所獲益。

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