“十四五”規(guī)劃指出，要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。當前，從全國范圍來看，我國已進入城市化進程的中后期即緩慢發(fā)展階段。據(jù)東興證券測算，預(yù)計2020-2030年，我國城鎮(zhèn)化率每年提升大約0.85%，顯著低于過去十年年均1.27%的升速；從重點城市群城市化水平來看，珠三角、長三角、京津冀整體城鎮(zhèn)化率已超過“十四五”規(guī)劃確定的常住人口城鎮(zhèn)化率65%目標。其中，珠三角城市化水平超過80%。主要城市發(fā)展模式大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。在此背景之下，“城市更新”上升到國家戰(zhàn)略層面。它是促進土地、資源等要素集約利用，提升和改善人民生活水平，推進以人為核心新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要路徑。

根據(jù)北京市城市更新行動指導(dǎo)意見，城市更新主要是指對城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整。城市更新行動的提出，是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)理念的不斷深化和調(diào)整的結(jié)果。

早在“十二五”時期，我國就明確提出城鎮(zhèn)化建設(shè)要嚴控增量，盤活存量。在經(jīng)歷了棚改、老舊小區(qū)改造等一系列探索實踐之后，城市更新的內(nèi)涵和外延得到了極大的拓展。在前期上海、廣州、深圳等試點城市探索的基礎(chǔ)上，2021年全國各地城市更新計劃呈全面鋪開之勢。華西證券分析人士表示，2021年或?qū)⒊蔀槌鞘懈聫牡胤教剿飨蛉珖茝V的起點。

那么，在城市更新上升到國家戰(zhàn)略層面之后，本輪城市更新又有哪些特點？

一、減量提質(zhì) 不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

對于一線城市，減量化背景下實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展是城市更新尤其是中心城區(qū)城市更新的主要目標之一。重點城市群以及核心城市的城市更新行動要與城市總體規(guī)劃兼容，體現(xiàn)出城市規(guī)劃對城市更新的引領(lǐng)作用。

以北京為例，《北京城市總體規(guī)劃2016年-2035年》明確指出，要疏解存量與嚴控增量結(jié)合，堅決退出一般性產(chǎn)業(yè)，嚴禁再發(fā)展高端制造業(yè)的生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)，重點推進基礎(chǔ)科學(xué)、戰(zhàn)略前沿技術(shù)和高端服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。當下開展的城市更新行動，正是以存量更新為主要對象，集疏解存量與優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)于一體的一次物質(zhì)空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再造。

北京老舊廠房改造就以引入業(yè)態(tài)準入標準的方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)。北京城市更新計劃鼓勵利用老舊廠房發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)規(guī)劃，五環(huán)路以內(nèi)和城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實際需要，補齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項目；五環(huán)路以外其他區(qū)域老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。分區(qū)引導(dǎo)、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級也成為很多城市城市更新行動的重要途徑和目標。

二、城市體檢為城市更新品質(zhì)提升“保駕護航”

實行以人為中心的新型城鎮(zhèn)化，必須圍繞群眾需求，切實提高城市更新的品質(zhì)。開展城市更新行動，需要對城市現(xiàn)有發(fā)展水平和規(guī)劃特征等進行一次全方位的“體檢”。以問題為導(dǎo)向，直面“城市病”和群眾急難愁盼的主要問題。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下達了開展2021年城市體檢工作的通知要求，各地將把“城市體檢”作為編制“十四五”城市建設(shè)相關(guān)規(guī)劃、城市建設(shè)年度計劃和建設(shè)項目清單的重要依據(jù)。

各地將城市體檢作為開展好城市更新品質(zhì)提升工作的“先手拳”，從體檢指標的選取上，兼顧國家要求與地方特色。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定了生態(tài)宜居、健康舒適、安全韌性、交通便捷、風(fēng)貌特色、整潔有序、多元包容、創(chuàng)新活力等8個維度、65項基本指標。重慶市以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建了“50個基本指標+19個特色指標+24個補充指標”共計93項自體檢指標體系。廣東省在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定的65項城市體檢指標體系基礎(chǔ)上，新增5條廣東省特色指標，最終形成八大專項、共70條城市體檢指標體系。“基本指標+特色指標+分區(qū)覆蓋”成為城市體檢開展的典型模式。

三、更加靈活的支持政策保障

首先，在城市更新模式選擇上，不同于以往的大拆大建，拆、改、留三種模式可以結(jié)合城市有機更新和綜合整治的具體要求，同時應(yīng)用于同一項目的不同單元。例如，福州市“城市更新+”相關(guān)辦法明確指出，一個城市更新項目可以包括一個或多個城市更新單元，策劃方案實行“一單元一策劃”，充分體現(xiàn)了城市更新模式選擇的靈活性。

其次，更加靈活的政策支撐還體現(xiàn)在規(guī)劃方面，更加突出民生導(dǎo)向。例如，北京城市更新行動明確，對于保障居民基本生活、補齊城市短板的城市更新項目，可根據(jù)實際需要適當增加建筑規(guī)模。在滿足相關(guān)規(guī)范和安全的前提下，允許規(guī)劃使用性質(zhì)兼容轉(zhuǎn)換。

作為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要抓手，城市更新將帶來哪些產(chǎn)業(yè)新機遇？

一、綠色產(chǎn)業(yè)

在碳中和、碳達峰背景之下，城市更新行動將更加注重綠色可持續(xù)，包括綠色建筑、新能源充電樁在內(nèi)的一系列綠色產(chǎn)業(yè)將得到大力發(fā)展，同時綠色技術(shù)綜合應(yīng)用示范也將逐步開展。

以北京為例，“十四五”時期，北京將建設(shè)中關(guān)村、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、懷柔科學(xué)城、未來科學(xué)城和平谷區(qū)5個綠色技術(shù)創(chuàng)新集群高地，還將建成冬奧會、北京城市副中心、大興國際機場、回龍觀天通苑大型城市社區(qū)共4個綠色技術(shù)綜合應(yīng)用示范區(qū)。能源結(jié)構(gòu)方面，設(shè)置可再生能源利用的約束性目標，推進光伏、熱泵等可再生能源技術(shù)規(guī)?；瘧?yīng)用，有序推進源網(wǎng)荷儲用一體化發(fā)展。除此之外，北京市還將推動市級工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)實施綠色低碳循環(huán)改造。因此，綠色建筑、綠色循環(huán)產(chǎn)業(yè)等一系列可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)將迎來大的機遇期。

二、物業(yè)管理

存量需求加政策推動將助力物業(yè)管理行業(yè)迎來發(fā)展機遇。目前，很多老舊小區(qū)物業(yè)缺失，或者管理不規(guī)范，無法滿足人民群眾對于高品質(zhì)的物業(yè)管理的需求。2021年政府工作報告提出“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個”，較2020年實際改造量4.03萬個增加31.5%。老舊小區(qū)改造將極大釋放物業(yè)管理行業(yè)空間，利好品牌化水平高、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。

“十四五”規(guī)劃明確提出，要推動生活性服務(wù)業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級，并且首次提及加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，提出融入基層社會治理體系、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強化物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理等6個方面具體要求。物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展水平將不斷提高。

銀河證券研究院預(yù)計，存量市場方面，當前無物業(yè)面積占比33%，在管面積遠遠未達天花板，僅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)就有近萬億級市場待開拓；增量市場方面，預(yù)計2030年市場規(guī)模達2.5萬億，增量規(guī)模近1萬億，市場空間廣闊。

三、以TOD為導(dǎo)向的綜合交通及基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)

TOD，是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。由于長期以來“攤大餅”式的城市建設(shè)模式，造成了城市中心擁堵、居民職住不均衡等多重問題。為疏解一系列城市難題，多地積極布局TOD發(fā)展模式。以北京為例，2021年北京計劃在地鐵周邊建設(shè)71個“城市活力微中心”，所謂的“地鐵上蓋”，不僅順應(yīng)百姓出行需求，還將賦予“微中心”多重城市功能，滿足群眾交通、休閑娛樂等多重需求。不僅在北京市內(nèi)，還要以北京為中心，在京津冀范圍內(nèi)，圍繞北京打造多個“微中心”，以疏解首都功能，實現(xiàn)各地有機聯(lián)系和功能互補。

因此，隨著城市更新行動的深入，以TOD為導(dǎo)向的綜合交通行業(yè)將迎來重要機遇期。“十四五”規(guī)劃提出，要依托輻射帶動能力較強的中心城市，提高1小時通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈。以城際鐵路和市域（郊）鐵路等軌道交通為骨干，推動市內(nèi)市外交通有效銜接和軌道交通“四網(wǎng)融合”，提高都市圈基礎(chǔ)設(shè)施連接性貫通性。發(fā)改委日前印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，明確提出探索推行以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式（TOD）。同時，優(yōu)化綜合交通樞紐布局，建設(shè)一體化的綜合客運樞紐和銜接高效的綜合貨運樞紐。綜合交通及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來黃金機遇期。

地方層面，多地出臺專項規(guī)劃或成立專門的市場運營主體。比如，圍繞“一區(qū)兩群”和“建設(shè)軌道上的主城都市區(qū)”理念，重慶市出臺了《主城都市區(qū)城市軌道交通TOD綜合開發(fā)專項規(guī)劃》。2021年重慶計劃出讓6個TOD土地項目，并且在方案設(shè)計上向租賃住房、中小戶型、長租公寓等傾斜，形成配套完善的住房體系。在廈門，廈門軌道集團旗下廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司已正式揭牌運營，主要聚焦TOD綜合開發(fā)和運營，形成新的增長點。專門市場主體成立的背后體現(xiàn)的是廈門市以公共交通為導(dǎo)向的TOD發(fā)展戰(zhàn)略愈發(fā)明確。（分析師 劉竹波）

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