5月6日，成都東部新區(qū)迎來掛牌兩周年“紀(jì)念日”。

七百多個(gè)日夜過去，天府國際機(jī)場(chǎng)、地鐵18號(hào)線等多個(gè)重大城市級(jí)配套如期陸續(xù)落地，近日，15宗涉宅地也在區(qū)域投資推介會(huì)上集中亮相，可以預(yù)見，繼高新區(qū)、天府新區(qū)之后，成都著力發(fā)展的又一重磅級(jí)新區(qū)——東部新區(qū)即將迎來集中兌付期。

5月19日，由成都東部新區(qū)管理委員會(huì)主辦的“共謀成渝新未來 共享城市新機(jī)會(huì)——2022成都東部新區(qū)城市價(jià)值暨精準(zhǔn)投資推介會(huì)”在環(huán)球中心舉行。隨之登場(chǎng)的是來自簡(jiǎn)州新城和空港新城的15宗、合計(jì)823畝涉宅用地。

就在前不久的5月6日，東部新區(qū)剛剛迎來掛牌兩周年紀(jì)念日，兩年、七百多個(gè)日夜過去，經(jīng)過一輪大開發(fā)之后，東部新區(qū)目前呈現(xiàn)出什么樣子？隨著涉宅土地向常規(guī)開發(fā)企業(yè)放開，是否意味著這里的城市基礎(chǔ)建設(shè)已足以支撐區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展？

東部新區(qū)鳥瞰整體圖

一部新區(qū)拓荒史，就是一紙藍(lán)圖兌現(xiàn)史

在羅列東部新區(qū)這幾年建設(shè)成果和變化之前，我們有必要先聊一聊關(guān)于這個(gè)區(qū)域的“前世今生”。

東部新區(qū)由“東進(jìn)”而來，從2017年東進(jìn)戰(zhàn)略的首次提出到東部新區(qū)實(shí)際落地，這個(gè)省級(jí)新區(qū)實(shí)際上已經(jīng)走過了5個(gè)年頭。

東部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的“幕后臺(tái)前”：

■2017年4月——成都市第十三次黨代會(huì)首次提出跨越龍泉山“東進(jìn)”，推動(dòng)城市空間格局從“兩山夾一城”向“一山連兩翼”轉(zhuǎn)變。

■2019年7月——成都市委十三屆五次全會(huì)審議通過《成都市東部新城空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2017-2035年）》和《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于堅(jiān)持新思想指引新理念導(dǎo)航高質(zhì)量建設(shè)面向世界面向未來的現(xiàn)代化東部新城的意見》。

■2020年1月——成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。

■2020年5月——四川省委、省政府為成都東部新區(qū)授牌。成都東部新區(qū)正式掛牌成立，確定構(gòu)建“雙城一園、一軸一帶”空間布局。

■2021年10月——《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》出爐，成都“向東”上升至全新戰(zhàn)略高度。

■2021年11月——《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》正式印發(fā)，成為國家層面批復(fù)的第三個(gè)都市圈規(guī)劃，東部新區(qū)在“兩軸”“三帶”中都扮演著至關(guān)重要的角色。

■2022年3月——《成德眉資同城化綜合試驗(yàn)區(qū)總體方案》印發(fā)，提出構(gòu)建“一核、一軸、多片”功能布局，“一核”即東部新區(qū)。

事實(shí)上，成都向東發(fā)展并不是臨時(shí)起意，如果要再往前追溯歷史，可以發(fā)現(xiàn)，早在1998年，成都就已首次明確提出要向東向南發(fā)展。

據(jù)《成都》發(fā)展記載，在1998年2月，成都提出了新的戰(zhàn)略構(gòu)想，認(rèn)為都市區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向是南部的城市下風(fēng)、下游地區(qū)，以及東部的丘陵、臺(tái)地地區(qū)。1999年6月，國務(wù)院在關(guān)于成都市城市總體規(guī)劃的批復(fù)中指出優(yōu)化中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，控制中心城北部和西部的開發(fā)，要引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展。

| 《成都》發(fā)展記載，圖源網(wǎng)絡(luò)

這是成都?xì)v史上第一次正式確定了城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略。

時(shí)至今日，成都“南拓”歷史已10余年，天府新區(qū)從一片片荒蕪的農(nóng)田蛻變成成都重要的商務(wù)中心集中地，國家級(jí)新區(qū)的規(guī)劃加持、城市資源的密集傾斜，造就了天府新區(qū)爆發(fā)式的經(jīng)濟(jì)增長，2021年天府新區(qū)經(jīng)濟(jì)總量突破4000億元，綜合實(shí)力躋身19個(gè)國家級(jí)新區(qū)第一方陣。

自被確立以來尤其是在成立之初，東部新區(qū)時(shí)常被拿來與天府新區(qū)進(jìn)行對(duì)比，同樣作為城市新區(qū)，天府新區(qū)和東部新區(qū)二者之間的區(qū)別不僅僅表現(xiàn)在國家級(jí)和省級(jí)的名頭上，更多體現(xiàn)在資源配置、資金支持以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上。

文軒智庫專家、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠在接受文軒財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，東部新區(qū)和天府新區(qū)都是成都及成渝城市群發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，兩區(qū)建設(shè)相輔相成、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展。東部新區(qū)屬于省級(jí)新區(qū)、天府新區(qū)屬于國家級(jí)新區(qū)，在資源配置上東部新區(qū)可能一時(shí)無法相提并論，從產(chǎn)業(yè)方面來看，天府新區(qū)以總部經(jīng)濟(jì)、金融、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，主要聚焦第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，東部新區(qū)則主要聚焦航空制造、智慧能源等智能制造產(chǎn)業(yè)，屬于第二產(chǎn)業(yè)。

在文軒智庫專家、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，兩個(gè)新區(qū)的相同點(diǎn)在于都具備明顯的地理區(qū)位及土地資源優(yōu)勢(shì)。各自特色來看，東部新區(qū)迎合了新時(shí)代的一些新產(chǎn)業(yè)，尤其成渝雙城發(fā)展賦予了東部新區(qū)一些新的責(zé)任，提供了更多的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，比如機(jī)場(chǎng)建設(shè)等?？傮w來講，東部新區(qū)的硬件設(shè)施其實(shí)完全可以趕超天府新區(qū)，這些硬件設(shè)施也有助于后續(xù)帶動(dòng)和吸引更多的一些投資者進(jìn)入。

| 已投用的未來設(shè)計(jì)藝術(shù)中心，文軒財(cái)經(jīng)攝

誠然，作為前期成都幾乎“舉全市之力”來重點(diǎn)打造的新區(qū)，過去幾年“國際城南”的光芒足夠耀眼到讓人幾乎看不到其他區(qū)縣，“東進(jìn)”戰(zhàn)略的提出，2020年東部新區(qū)的橫空出世以及世運(yùn)會(huì)的落位等一系列因素，慢慢促使近幾年城市發(fā)力重心逐漸向城市之東轉(zhuǎn)移，具體在2021年成都重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布得以體現(xiàn)。

根據(jù)2021年成都重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布，可以看出，“東進(jìn)”區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量和總投資額排名第二，僅次于“中優(yōu)”區(qū)域。

2021年成都重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布

區(qū)域項(xiàng)目總投資（億元）東進(jìn)2157175.2南拓1484513.1中優(yōu) 3669370西控 北改204594494.41371.3

在成都向東的過程中，東部新區(qū)也取得了一些榮譽(yù)，比如在賽迪研究院去年發(fā)布的2021年全國城市新區(qū)“五新”潛力50強(qiáng)榜單中，成都東部新區(qū)位居全國50個(gè)新區(qū)榜首。當(dāng)成都向南框架和格局基本成熟，越來越多的目光開始聚焦到東部新區(qū)這位“后起之秀”身上。

在梁楠看來，東部新區(qū)建設(shè)是成都突破地形限制、拓展城市邊界的一大舉措，其傾力打造的航空港和鐵路港，加強(qiáng)了成渝城市群與其他城市群之間的聯(lián)動(dòng)作用，進(jìn)一步強(qiáng)化了成都作為西部交通樞紐的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，東部新區(qū)是成渝經(jīng)濟(jì)及成都都市圈一個(gè)非常重要的平臺(tái)，也是當(dāng)前西南市場(chǎng)很重要的一個(gè)板塊，基礎(chǔ)設(shè)施好、規(guī)劃定位高，掛牌以來吸引了各類資金和人才的進(jìn)入，具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

從規(guī)劃圖到實(shí)景圖，東部新區(qū)雛形初現(xiàn)。

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01

高能級(jí)立體交通體系

俗話講，要想富，先修路。

不管是天上飛的，還是地上跑的，都在這里集結(jié)。歷經(jīng)幾年的建設(shè)，一個(gè)陸、軌、空高效接駁的高能級(jí)立體交通體系已在東部新區(qū)成型：

空中交通方面，2021年6月，天府國際機(jī)場(chǎng)正式投入運(yùn)營，成都成為繼北京之后，全國第二個(gè)擁有“雙F”機(jī)場(chǎng)的城市。

| 天府國際機(jī)場(chǎng)

按照規(guī)劃，三年后的2025年，天府國際機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量將達(dá)到4000萬人次，年貨郵吞吐量達(dá)到70萬噸。

| 天府國際機(jī)場(chǎng)指示牌，文軒財(cái)經(jīng)攝

軌道交通來看，2020年9月，地鐵18號(hào)線二期開通，東部新區(qū)與傳統(tǒng)中心城區(qū)的空間壁壘被打破；2021年成渝中線高鐵全面啟動(dòng)建設(shè)，目前成資S3線在建、S13線預(yù)計(jì)2023年初開工。

陸路交通方面，5條高速路在營，4條快速路投用、5條快速路在建，包括機(jī)場(chǎng)高速、成龍簡(jiǎn)快速路、公園大街、丹溪大道等城市干道均已通車運(yùn)營。

| 東部新區(qū)街道實(shí)景，文軒財(cái)經(jīng)攝

“飛的”10小時(shí)通達(dá)全球；地鐵半小時(shí)到達(dá)城市核心區(qū)；高鐵8小時(shí)直達(dá)京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)；高速2小時(shí)通達(dá)成渝城市群重點(diǎn)城市……空軌陸多式聯(lián)運(yùn)體系構(gòu)建出高效、四通八達(dá)的交通路網(wǎng)是東部新區(qū)“聚產(chǎn)”、“留人”的先決條件。

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02

高精尖產(chǎn)業(yè)匯聚

產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展繞不開的話題，作為未來城市經(jīng)濟(jì)“主戰(zhàn)場(chǎng)”之一，很多具有未來趨勢(shì)的前沿產(chǎn)業(yè)在東部新區(qū)留下足印。

| 建設(shè)中的成都奧體城文旅中心，文軒財(cái)經(jīng)攝

截止目前，東部新區(qū)已簽約引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目70余個(gè)，協(xié)議總投資達(dá)2550億元。其中中國民航科技創(chuàng)新示范區(qū)、C立方·智造慧創(chuàng)空間、奧地利三康等超30個(gè)大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目已開工建設(shè)。

| 企業(yè)總部，文軒財(cái)經(jīng)攝

在2022年，東部新區(qū)還計(jì)劃實(shí)施項(xiàng)目319個(gè)，總投資3145億元，計(jì)劃開工重點(diǎn)項(xiàng)目133個(gè)，總投資1905億元。

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03

人居配套陸續(xù)就位

有了產(chǎn)業(yè)，自然少不了人才。按照規(guī)劃，到2025年，成都東部新區(qū)常住人口要達(dá)到80萬人，到2030年和2035年，常住人口要分別達(dá)到110萬人、160萬人。

原中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長李小江稱，東部新區(qū)就是為“后浪”所規(guī)劃的一個(gè)新城。

文軒財(cái)經(jīng)實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)新城已然初具模型：

教育資源方面，東部新區(qū)整體規(guī)劃330所學(xué)校，包括幼兒園171所，小學(xué)93所，初中48所，高中18所，到2025年規(guī)劃共計(jì)引入名優(yōu)學(xué)校14所。

| 東部新區(qū)教育資源分布圖，圖據(jù)成都東進(jìn)在線

截至目前，成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都七中、成都石室中學(xué)、成都石筍街小學(xué)等一大批優(yōu)質(zhì)名校的東部新區(qū)分校處于已建成/在建狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)第一個(gè)高校吉利學(xué)院已投用，成都體育學(xué)院、西南交通大學(xué)軌道交通學(xué)院、中國民用航空飛行學(xué)院均在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中；幼教方面，現(xiàn)已投用的幼兒園有1所，今年即將投用的將有2所。

| 建設(shè)中的成都體育學(xué)院，文軒財(cái)經(jīng)攝

醫(yī)療資源方面，區(qū)域目標(biāo)是打造西南醫(yī)療新高地，承擔(dān)這一重任的重量級(jí)項(xiàng)目未來醫(yī)學(xué)城已啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃打造國家醫(yī)學(xué)中心、四川大學(xué)華西東部醫(yī)院、天府錦城實(shí)驗(yàn)室，預(yù)計(jì)2023年，未來醫(yī)學(xué)城核心區(qū)初現(xiàn)，川大華西醫(yī)院集群一期建成，到2025年川大華西醫(yī)院集群二期建成。

| 未來醫(yī)學(xué)城整體鳥瞰圖，圖據(jù)蓉城政事

生態(tài)資源是東部新區(qū)最為核心的優(yōu)勢(shì)，以三岔湖為生態(tài)基底，立足于“一山一江三廊多湖”生態(tài)格局，東部新區(qū)規(guī)劃打造267個(gè)城市公園，目前已建成的有丹景山觀景臺(tái)、三岔湖景區(qū)、龍馬湖公園、林棲公園、絳溪源郊野公園、大安溪公園、簡(jiǎn)州人才公園……

| 陽光下的東部新區(qū)，文軒財(cái)經(jīng)攝

教育、醫(yī)療、生態(tài)，東部新區(qū)內(nèi)，隨著各項(xiàng)人居配套的逐步兌現(xiàn)，一個(gè)個(gè)高質(zhì)量的城市生活場(chǎng)景由此展開。

城市基本面支撐度向好，區(qū)域樓市迎來發(fā)展快車道

頂層規(guī)劃加持，交通、產(chǎn)業(yè)、城市等人居生活配套陸續(xù)就位，催化著東部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從蓄力期進(jìn)入發(fā)力期。

城市新區(qū)是投資興業(yè)的首選之地，房企作為城市建設(shè)的先驅(qū)者，對(duì)東部新區(qū)的熱衷程度持續(xù)上漲。

2018-2019年，東部新區(qū)處于起步初期，人才公寓用地和產(chǎn)業(yè)用地先行，出讓土地以產(chǎn)業(yè)用地、人才公寓、TOD、基礎(chǔ)配套建設(shè)用地為主。

2021年，人才用地、產(chǎn)業(yè)用地及常規(guī)用地三項(xiàng)并進(jìn)，品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐。

2021年5月，明宇和大悅城拉開了區(qū)域常規(guī)住宅用地供應(yīng)的大幕，他們分別以樓面價(jià)6550元/㎡+移交租賃住房16%、樓面價(jià)6650元/㎡+移交租賃住房11%競(jìng)得簡(jiǎn)州新城2宗宅地。

到今天，區(qū)域最高成交樓面地價(jià)已被刷新至9300元/㎡，進(jìn)駐的開發(fā)商陣容也由最開始的東部新區(qū)平臺(tái)公司、軌道集團(tuán)等更多服務(wù)于城市建設(shè)的類似房企演變成面向常規(guī)房企，也意味著東部新區(qū)將釋放更多的機(jī)會(huì)予市面上的普通購房者們。

目前，在地產(chǎn)開發(fā)板塊，東部新區(qū)大區(qū)域范圍內(nèi)已集結(jié)了保利、中糧、世茂、新城、旭輝、中交、碧桂園、新希望等多個(gè)開發(fā)企業(yè)，后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)一步深化，加之近期多宗涉宅地塊的集中亮相，未來幾年內(nèi)，東部新區(qū)或?qū)⒊蔀槌啥嫉禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的熱門區(qū)域之一。

去年10月，空港新城8宗常規(guī)住宅用地首次面向市場(chǎng)推售，緊接著今年5月，東部新區(qū)15宗涉宅地再度來襲，作為“四無”區(qū)域，即購房無戶籍/社保要求、無限房?jī)r(jià)要求、無預(yù)售時(shí)間要求、無自有資金及第三方資金審核要求，再加上在516新政中，東部新區(qū)成為購房不限套數(shù)、購房套數(shù)不納入成都購房總套數(shù)計(jì)算的區(qū)域之一，這樣的先天優(yōu)勢(shì)，不論對(duì)于開發(fā)企業(yè)還是置業(yè)者，都是一大加分項(xiàng)，多重利好下，東部新區(qū)商品房市場(chǎng)正蓄勢(shì)待發(fā)。

城市新區(qū)風(fēng)口之下，購房者們也伺機(jī)而動(dòng)。

但受土地供應(yīng)性質(zhì)限制，2021年以前，區(qū)域新房普遍為人才和定向銷售住房，如藍(lán)綢帶社區(qū)，普通購房者基本沒有買入機(jī)會(huì)。

| 藍(lán)綢帶社區(qū)，文軒財(cái)經(jīng)攝

文軒財(cái)經(jīng)盤點(diǎn)東部新區(qū)歷史銷售樓盤得知，中交錦觀觀宸算是區(qū)域內(nèi)第一個(gè)正式對(duì)外銷售的商品房，從2020年9月首次開盤到去年9月的最近一次入市，中交錦觀觀宸已經(jīng)歷5次開盤，搖號(hào)助手顯示，前四個(gè)批次房源已經(jīng)基本售罄，最新批次還剩余120套房源在售，戶型建面約98-128㎡，預(yù)售均價(jià)13082-17818元/㎡。

去年年底入市的三岔TOD蔚瀾之城和今年初入市的保利中糧湖光錦云兩個(gè)項(xiàng)目是目前區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多對(duì)外銷售的樓盤。

2021年12月12日，首個(gè)城市級(jí)TOD的配套住宅項(xiàng)目——三岔TOD蔚瀾之城迎來首次開盤，開盤均價(jià)超過15000元/㎡，同軌道交通在成都打造的其他TOD項(xiàng)目一致，三岔TOD開盤表現(xiàn)不俗，開盤去化率達(dá)75%；

2022年1月底，保利中糧合作開發(fā)的湖光錦云取得預(yù)售證，推出128套10-11F的小高層清水房源，主力戶型為建面約112-116㎡的套四雙衛(wèi)戶型，預(yù)售均價(jià)約16010元/㎡，總價(jià)149萬元每套起，目前也處于順銷的狀態(tài)。

產(chǎn)品和價(jià)格方面，通過拆解東部新區(qū)近五年產(chǎn)品面積段和總價(jià)段變化數(shù)據(jù)得知，東部新區(qū)已由最初的主力成交面積70-110㎡、主力成交總價(jià)60-100萬的剛需主導(dǎo)逐步過渡至全系，產(chǎn)品面積迭代至130-200㎡，總價(jià)段擴(kuò)張至100-250萬。

另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年3月東部新區(qū)住宅成交均價(jià)上漲至12213元/㎡，5年漲幅達(dá)114%，以上數(shù)據(jù)均說明區(qū)域房產(chǎn)具備一定的增值潛力。

對(duì)于后續(xù)東部新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)格局，梁楠預(yù)計(jì)，后續(xù)市場(chǎng)還是以本土房企為主，同時(shí)伴隨少數(shù)品牌房企進(jìn)駐，由于區(qū)域發(fā)展尚在起步階段，拿地成本相對(duì)較低，所以區(qū)域內(nèi)相對(duì)成熟板塊應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)前期投資拿地的重點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，在成都城市發(fā)展過程中，東部新區(qū)更多扮演著東進(jìn)橋頭堡或展示成都投資和優(yōu)質(zhì)資源的角色，總體上講對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有積極的作用，后續(xù)進(jìn)駐的企業(yè)將得到很好的成長性，伴隨著近期成都政策放松，能為區(qū)域帶來疊加利好效應(yīng)，促使區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)更好更穩(wěn)、向更高質(zhì)量的方向發(fā)展。