中新經(jīng)緯8月24日電(羅琨 薛宇飛 實(shí)習(xí)生 張倍嘉)“每月3元一平方米的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)定期給業(yè)主們洗風(fēng)扇、做美甲、開展親子活動(dòng)，還會(huì)在大門口派發(fā)早餐。”應(yīng)妮(化名)告訴中新經(jīng)緯，除了這些，她所在小區(qū)的物業(yè)公司前段時(shí)間還增加了停車場(chǎng)陪伴服務(wù)，針對(duì)下夜班膽子小的女生，保安會(huì)到停車場(chǎng)接業(yè)主回家。

過去，不少人對(duì)物業(yè)公司的印象就是“催收物業(yè)費(fèi)”“維持小區(qū)綠化”，而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)，物業(yè)已悄然“卷”起來了，服務(wù)邊界不斷擴(kuò)展。

社交平臺(tái)上，還有網(wǎng)友稱自己所在小區(qū)是“神仙物業(yè)”，節(jié)假日舉辦各類活動(dòng)是“基本操作”，給業(yè)主帶娃遛狗是增值服務(wù)，甚至有網(wǎng)友稱，“只有業(yè)主想不到的，沒有物業(yè)做不到的”。

99元給業(yè)主帶5天娃

今年暑假，家住廣東的攀攀(化名)有點(diǎn)犯愁，兩個(gè)孩子放暑假?zèng)]人管，正當(dāng)她準(zhǔn)備將孩子送回老家時(shí)，她所在小區(qū)的物業(yè)人員告訴她，物業(yè)對(duì)接了一些培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，收費(fèi)比市場(chǎng)價(jià)略低，物業(yè)早上和下午還可以幫忙接送孩子。

事實(shí)上，近年來不少物業(yè)公司都推出了類似服務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)公眾號(hào)“鄰居”近期發(fā)文顯示，每年暑假，萬(wàn)科物業(yè)為6-12歲的少兒設(shè)計(jì)并開展為期5至6天的夏令營(yíng)活動(dòng)，夏令營(yíng)活動(dòng)貫穿整個(gè)暑期，收費(fèi)為每人99元，最終價(jià)格以居住小區(qū)的物業(yè)報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

在暑期，不少物業(yè)公司都圍繞孩子開展活動(dòng)。蘇蘇(化名)是廣東省東莞市塘廈鎮(zhèn)碧桂園天麓山花園小區(qū)物業(yè)公司的工作人員，她向中新經(jīng)緯介紹，2019年，在當(dāng)?shù)卣蛨D書館的支持下，小區(qū)內(nèi)開設(shè)了塘廈鎮(zhèn)首個(gè)純免費(fèi)公益社區(qū)圖書館。蘇蘇稱，平時(shí)小區(qū)內(nèi)喜歡閱讀的業(yè)主會(huì)來這里看書，碧桂園物業(yè)(即碧桂園服務(wù))負(fù)責(zé)圖書館的日常運(yùn)營(yíng)、管理。

今年暑假，有業(yè)主反映，家里的小孩沒人看管、作業(yè)沒人輔導(dǎo)。這種契機(jī)下，碧桂園服務(wù)嘗試在小區(qū)內(nèi)招募大學(xué)生和中學(xué)生做志愿者，發(fā)起免費(fèi)輔導(dǎo)作業(yè)的活動(dòng)。有物業(yè)的背書加上志愿者也是小區(qū)住戶，業(yè)主們更愿意將孩子送過來學(xué)習(xí)。

“一位家長(zhǎng)跟我們反饋，前期她家的孩子都沒有按時(shí)完成作業(yè)，來到圖書館有人監(jiān)督和輔導(dǎo)后，暑期作業(yè)現(xiàn)在基本做完了。”蘇蘇稱。在平時(shí)，碧桂園服務(wù)還會(huì)在圖書館內(nèi)定期舉辦親子閱讀活動(dòng)，該活動(dòng)較受家長(zhǎng)和小朋友的歡迎，由于場(chǎng)地有限，經(jīng)常是座無虛席。

有些物業(yè)公司雖沒有提供類似托管、輔導(dǎo)服務(wù)，但也會(huì)針對(duì)業(yè)主孩子推出各類活動(dòng)。在天津某小區(qū)居住的薔薔(化名)告訴中新經(jīng)緯，她所在的小區(qū)會(huì)結(jié)合各類節(jié)日推出一些活動(dòng)，如端午節(jié)有繪制手作、編織趣味五彩繩、制作手工粽子等，奧運(yùn)會(huì)期間推出趣味網(wǎng)球等活動(dòng)，都是免費(fèi)的。

“江蘇打摜蛋、成都曬被子”

蘇蘇在碧桂園服務(wù)已經(jīng)工作了13年，這些年的感受是，他們做的活動(dòng)越來越多，但對(duì)于單一的客群屬性來說，未來能不斷創(chuàng)新的空間卻越來越小。

目前，碧桂園服務(wù)每月在天麓山花園小區(qū)開展4場(chǎng)左右的活動(dòng)，從為業(yè)主提供免費(fèi)的洗風(fēng)扇、洗地毯、磨菜刀、理發(fā)等便民服務(wù)，到聯(lián)合相關(guān)部門開展反詐宣傳、給老年人體檢、組織技能培訓(xùn)、開設(shè)跳蚤市場(chǎng)、組織親子閱讀等。

蘇蘇稱，每逢節(jié)假日必有活動(dòng)，比如婦女節(jié)送鮮花、元宵節(jié)猜燈謎和送元宵、元旦組織文藝晚會(huì)等。她說：“有時(shí)候我們也發(fā)愁做哪些創(chuàng)新類活動(dòng)。我們會(huì)跟周邊小區(qū)的物業(yè)公司相互溝通、學(xué)習(xí)。有一年，旁邊小區(qū)的物業(yè)公司在婦女節(jié)送業(yè)主西蘭花，我們也覺得很有意思。”

物業(yè)在元宵節(jié)派發(fā)湯圓。 受訪者提供

重慶金科物業(yè)的一名工作人員告訴中新經(jīng)緯，除了逢年過節(jié)、季節(jié)變換等節(jié)點(diǎn)物業(yè)要辦大型活動(dòng)外，平時(shí)也要辦各類“愛民活動(dòng)”。“這幾年越來越‘卷’了，有些小區(qū)還要搞社群。”上述工作人員說，所謂“社群”，就是主題社團(tuán)集群，大部分由業(yè)主自發(fā)形成，物業(yè)提供支持。比如，有些業(yè)主喜歡打羽毛球，就會(huì)組建一個(gè)羽毛球社團(tuán)群，物業(yè)可能會(huì)定期組織一些活動(dòng)。

龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智創(chuàng)生活則形成系列IP活動(dòng)，比如在春夏季舉辦的“瓏運(yùn)會(huì)”，包含飛盤、各種球類、跑步等競(jìng)技活動(dòng)。在今年的“瓏運(yùn)會(huì)”，線上、線下參與人數(shù)達(dá)54萬(wàn)人。

同時(shí)，龍湖智創(chuàng)生活也結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新。龍湖智創(chuàng)生活滬蘇大區(qū)社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人對(duì)中新經(jīng)緯稱，近兩年，江蘇比較流行打摜蛋，他們?cè)谶B續(xù)舉辦十年的“龍民節(jié)”中加入了摜蛋比賽。另外，他們?cè)谛^(qū)內(nèi)組織百家宴活動(dòng)，每家做一道菜，通過這種共同分享來拉近鄰里關(guān)系。

龍湖智創(chuàng)生活成都大區(qū)的社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人介紹，由于西南地區(qū)比較潮濕，在每年夏秋季節(jié)天氣好的時(shí)候，會(huì)幫助社區(qū)居民集中晾曬被子，這一活動(dòng)已連續(xù)開展了十三年。今年夏天，小區(qū)里的管家、秩序隊(duì)員們上門收取被褥，最多的一戶，一次性就收取了20床需要晾曬的被子。

第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人陸文堅(jiān)介紹，目前物業(yè)管理行業(yè)正處在快速變革期，租戶和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的期望在不斷升級(jí)。基于傳統(tǒng)的基本服務(wù)，他們往往會(huì)尋求更加個(gè)性化、多元化的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。這一趨勢(shì)促使物業(yè)管理從業(yè)者不斷探索和創(chuàng)新，也給物業(yè)管理帶來了很多新的需求點(diǎn)。

例如，對(duì)于住宅項(xiàng)目，陸文堅(jiān)稱，除了傳統(tǒng)的安保服務(wù)，他們會(huì)定期開展?jié)M意度及需求調(diào)查，挖掘業(yè)主在生活、消費(fèi)、娛樂、教育托管等方面的需求，通過引入智能化管理系統(tǒng)，整合集團(tuán)資源，并與社會(huì)機(jī)構(gòu)及供應(yīng)商合作，多維度滿足業(yè)主需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)的“卷”，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)不斷為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，這些服務(wù)不管是否收費(fèi)，都拉近了與業(yè)主的距離。采訪中，多位物業(yè)公司的人士表示，盡管舉辦相關(guān)活動(dòng)會(huì)增加公司成本，但提供了與客戶線下見面的機(jī)會(huì)，在客戶好感度、滿意度提升的同時(shí)，也有利于物業(yè)費(fèi)的續(xù)繳。

物業(yè)生意還能怎么做？

服務(wù)不斷“內(nèi)卷”，物業(yè)公司能賺錢嗎？

近年來，物業(yè)公司掀起了一股上市潮，物業(yè)公司的利潤(rùn)水平可以從上市物企的財(cái)報(bào)中窺見一斑。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2023年，A股和港股共有9家物業(yè)公司營(yíng)收超過百億，分別為碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、綠城服務(wù)、招商積余、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、恒大物業(yè)，其中碧桂園服務(wù)以426億元領(lǐng)先，萬(wàn)物云332億元位居第二。

從上述物企2023年的毛利率看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的毛利率超過30%，其他8家均在10%至25%之間；從凈利率看，有6家物業(yè)公司僅為個(gè)位數(shù)。

從已經(jīng)公布2024年上半年業(yè)績(jī)的物業(yè)公司看，基本呈現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)、利潤(rùn)率承壓的局面。今年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收210.46億元，同比增長(zhǎng)1.5%，毛利率為21.2%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收175.6億元，同比增長(zhǎng)9.6%，毛利率為13.6%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)；保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收78.71億元，同比增長(zhǎng)10.2%，毛利率為20.46%，同比小幅下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。

蘇蘇稱，她工作的小區(qū)已經(jīng)12年沒有漲過物業(yè)費(fèi)了，在開展相關(guān)活動(dòng)時(shí)，他們會(huì)控制人員和資金投入。日常的便民活動(dòng)，基本都由公司員工完成，大型活動(dòng)則會(huì)去拉一些外部的資源支持。

龍湖智創(chuàng)生活上述人士也稱，無論是社區(qū)活動(dòng)還是各類主動(dòng)專屬服務(wù)，公司每年會(huì)拿出幾千萬(wàn)元資金用于支持。與此同時(shí)，也會(huì)拓展外部的商家資源，比如，給業(yè)主磨刀時(shí)，請(qǐng)知名刀具品牌共同參與；開展“瓏運(yùn)會(huì)”活動(dòng)時(shí)，也邀請(qǐng)了知名品牌進(jìn)行了合作。

中信證券報(bào)告指出，總體而言，2024年物業(yè)服務(wù)合同外拓難度可能提升，企業(yè)普遍面臨非居業(yè)主外包預(yù)算下降、新房交付放緩、存量房品質(zhì)物業(yè)服務(wù)需求下降的挑戰(zhàn)，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能通過主動(dòng)控制外拓規(guī)模的方式來確保外拓合約利潤(rùn)率及現(xiàn)金流質(zhì)量。

在住宅類物業(yè)中，物業(yè)公司也通過提供各類增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，比如提供租賃、買賣、裝修、家政、社區(qū)零售等服務(wù)。今年上半年，碧桂園服務(wù)來自社區(qū)增值服務(wù)的收入約為19.98億元，在總收入的占比小幅上升至9.5%，盡管這部分的毛利率有所下降，但仍有約39.0%；保利物業(yè)來自社區(qū)增值服務(wù)的收入約為12.50億元，雖然較2023年上半年小幅下降約1.8%，但毛利率反而小幅提升至38.85%。

陸文堅(jiān)也能明顯感覺到“內(nèi)卷”的傾向，他說：“每年續(xù)約時(shí)，我們的管理費(fèi)收入似乎都在下行通道。”但陸文堅(jiān)認(rèn)為，公開透明的收費(fèi)是價(jià)值的體現(xiàn)，更是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗(yàn)的基石，通過提供更高效、更有力的服務(wù)，為消費(fèi)者帶來實(shí)實(shí)在在的好處。物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)未來或回歸市場(chǎng)化，針對(duì)不同性質(zhì)的住宅進(jìn)行區(qū)分定價(jià)，“豪宅有豪宅的管理，有你想象不到的服務(wù)，大眾化社區(qū)也有個(gè)別的、自定義的服務(wù)”。