如果是幾年前問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，那答案可能毫無(wú)爭(zhēng)議。因?yàn)樵谕巴频氖昀?，房地產(chǎn)行業(yè)不但支撐起了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還創(chuàng)造出了一個(gè)傻瓜式投資賺錢(qián)的行業(yè)——買(mǎi)房。假設(shè)你五十萬(wàn)買(mǎi)一套房子，結(jié)果三年之后，房?jī)r(jià)就漲到了100萬(wàn)甚至更多。你算算還有什么投資能跑過(guò)這個(gè)收益？大多數(shù)人一年的工資都比不上房產(chǎn)升值的幅度，真正實(shí)現(xiàn)了被動(dòng)收入超過(guò)主動(dòng)收入。

時(shí)間拉回到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了冬天。有數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)除了極個(gè)別核心城市，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在下降，甚至已經(jīng)跌到了幾年前的水平，并且這個(gè)趨勢(shì)還在延續(xù)?，F(xiàn)在買(mǎi)房的人不但無(wú)法坐等房產(chǎn)升值，還會(huì)遇到這樣的情況：你在去年貸款80萬(wàn)買(mǎi)了套期房，今年交房時(shí)碰到其他業(yè)主，發(fā)現(xiàn)別人是剛60萬(wàn)全款買(mǎi)的現(xiàn)房，還送裝修；或者你兩年前購(gòu)房時(shí)貸款利率是6.37%，然后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在買(mǎi)，貸款利率只有4%，可以每月少還2000塊！

已經(jīng)有房產(chǎn)的人倒是不用多想，無(wú)論有沒(méi)有貸款，安心住著房子就行了。沒(méi)有房子正考慮買(mǎi)房的人，則是重新面臨這個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)房和租房哪個(gè)更劃算？

有人說(shuō)，租房子的話，無(wú)論租金多少，錢(qián)交出去計(jì)算花了，屬于純開(kāi)支。但是買(mǎi)房的話，雖然月供比房租要高，但是到最后好歹落一套房，所以買(mǎi)房好。也有人說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌了，誰(shuí)知道五年十年之后跌到什么程度?，F(xiàn)在貸款上車(chē)抗上月供，萬(wàn)一以后房子跌到資不抵債了，全玩完，所以租房靠譜。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題，我們可以從純經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)做個(gè)對(duì)比。如果你現(xiàn)在首付還沒(méi)攢夠，那就不用想那么多了，租房吧。如果你已經(jīng)有實(shí)力買(mǎi)房了，決定在北京買(mǎi)一套200萬(wàn)的房子，按照北京過(guò)去三年房?jī)r(jià)平均漲幅3.47%來(lái)算，25年之后，這個(gè)房子將價(jià)值469萬(wàn)。除開(kāi)成本200萬(wàn)，也就是說(shuō)25年你的房產(chǎn)投資回報(bào)是269萬(wàn)。

如果你這200萬(wàn)不準(zhǔn)備買(mǎi)房，而是決定自己租房住，把錢(qián)用于投資。那么按5%的年化收益率來(lái)算，25年之后就是642萬(wàn)，比買(mǎi)房多賺了173萬(wàn)。當(dāng)然在利率下降的今天，想要做到保本固息5%，是非常有難度的，銀行的定存最高也就3%多一點(diǎn)。假設(shè)你投資組合的年化收益也按3.47%來(lái)算，那買(mǎi)房和租房的投資回報(bào)是一樣的，只是租房還有個(gè)房租的開(kāi)支，所以這種模式總體算下來(lái)買(mǎi)房略勝。

決定買(mǎi)房和租房哪個(gè)更劃算，主要就是看房?jī)r(jià)的上漲率和投資組合的回報(bào)率。上邊說(shuō)了，投資組合收益能做到的穩(wěn)定的復(fù)利很有難度，但以后房?jī)r(jià)是否還能保持穩(wěn)定的上漲，也是存疑的。投資回報(bào)看最終到手收益，房產(chǎn)投資則是看最終房產(chǎn)的殘值。如果房?jī)r(jià)不能保持穩(wěn)定的上漲，甚至像現(xiàn)在這樣出現(xiàn)下跌，那房產(chǎn)投資不但沒(méi)有收益，多年之后價(jià)值甚至還會(huì)縮水。這樣對(duì)比的話，把錢(qián)用于投資，自己租房就是更好的選擇了。

上述屬于比較直觀的對(duì)比，沒(méi)有考慮一些客觀存在的因素，比如說(shuō)通貨膨脹。社會(huì)的總財(cái)富是在不斷增加的，所以會(huì)有錢(qián)放那不動(dòng)，會(huì)自動(dòng)貶值的說(shuō)法。比如說(shuō)現(xiàn)在的一套房子等于200萬(wàn)，十年之后，房子還是那么一套房子，但是200萬(wàn)可能只夠買(mǎi)半套房子了，這就是購(gòu)買(mǎi)力下降了。現(xiàn)金流收益率必須要跟上通脹的速度，才能保證不會(huì)貶值，所以理財(cái)投資如果想和買(mǎi)房升值收益相同，還需要減去一個(gè)通脹率的收益。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，上邊的買(mǎi)房投資計(jì)算的是全款買(mǎi)房，實(shí)際上大多數(shù)人都是貸款。那么享受的房產(chǎn)升值，還需要減去貸款利息，才能算是最終收益。

綜上得出如下結(jié)論：房?jī)r(jià)上漲的情況下，全款買(mǎi)房比租房更劃算，因?yàn)槔碡?cái)收益跑不贏房產(chǎn)升值+通脹；貸款買(mǎi)房和租房差不多，前提是投資回報(bào)比得上房?jī)r(jià)上漲率。房?jī)r(jià)下跌的情況下，無(wú)論是全款買(mǎi)房還是貸款買(mǎi)房，都不如租房來(lái)的劃算。但如果你不是保本固息投資，跑去炒股、炒期貨每年虧一半，那當(dāng)我沒(méi)說(shuō)！

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