記者 田國寶

王偉是黑龍江某五線城市一家本土開發(fā)商的老板。他在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目于2024年8月開盤，原本預(yù)計(jì)兩到三年才能售罄，令他意外的是，截至2024年底，該項(xiàng)目已賣出約2/3，目前基本售罄。

“我們項(xiàng)目地段好，定位為改善型住房。”王偉稱，周邊新房和二手房的售價(jià)多在5000元/平方米左右，而他開發(fā)的項(xiàng)目則賣到了6000元/平方米。

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以來，一些全國性房企因在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)爛尾項(xiàng)目，陸續(xù)退出了市場，王偉介紹，自2022年起，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供應(yīng)主體逐漸變?yōu)楸镜亻_發(fā)商。

對超出預(yù)期的銷售情況，王偉認(rèn)為，雖然當(dāng)?shù)厥袌霾淮?，但一直存在穩(wěn)定的需求。在以高周轉(zhuǎn)為主的大型房企退出后，供給減少，反而促使當(dāng)?shù)厥袌龅墓┬鑼?shí)現(xiàn)了相對平衡。

新手

王偉原本從事建筑行業(yè)，對房地產(chǎn)并不陌生。一次偶然的機(jī)會(huì)讓他涉足了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2021年底，受當(dāng)?shù)卣垼鮽⑴c了一個(gè)已爛尾的“保交樓”項(xiàng)目。王偉需要自行出資或協(xié)調(diào)供應(yīng)商、施工單位墊資完成項(xiàng)目交付，并通過銷售剩余房源回籠資金。

憑借多年積累的人脈，王偉找來一些建筑商和供應(yīng)商朋友合力推進(jìn)項(xiàng)目。然而，由于原開發(fā)商和建筑商暗中阻撓，加之他缺乏房地產(chǎn)開發(fā)全流程經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目推進(jìn)十分艱難。

王偉說，從介入項(xiàng)目到正式進(jìn)場用了半年時(shí)間。進(jìn)場后，還需協(xié)調(diào)材料供應(yīng)商、施工方、監(jiān)理單位、機(jī)械設(shè)備等。協(xié)調(diào)完成后，因進(jìn)入冬季無法施工，直到2023年春季，項(xiàng)目才正式開工。

經(jīng)過半年多建設(shè)，至2023年10月，項(xiàng)目基本具備入住條件，雖然配套設(shè)施與園林綠化尚未完工，但因業(yè)主著急入住，項(xiàng)目便提前辦理竣工備案，將房屋交付。小區(qū)于2024年正式完工。

這個(gè)“保交樓”項(xiàng)目歷時(shí)近三年，使王偉全面了解了房地產(chǎn)開發(fā)流程。與建筑行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)顯然更具吸引力。項(xiàng)目完工后，他萌生了繼續(xù)從事開發(fā)的想法。

恰逢此時(shí)，政府方面找到王偉，提出將大開發(fā)商撤出后由城投公司回收的一塊土地交由他開發(fā)，只要他愿意代城投公司繳納土地出讓金。于是，這塊地成為王偉正式開發(fā)的第一個(gè)樓盤。

由于城市規(guī)模較小，相關(guān)審批不算嚴(yán)格，再加上他繳納的土地出讓金用于本地“保交樓”，間接支持了政府，該項(xiàng)目手續(xù)得以快速推進(jìn)。拿地當(dāng)月即實(shí)現(xiàn)動(dòng)工，開工兩個(gè)月后開始銷售。

由于銷售速度快，在繳納第二期土地出讓金時(shí)，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。王偉稱，做建筑商時(shí)，常因拿不到工程款而焦慮不安，如今做開發(fā)商，隨著銷售持續(xù)流入的現(xiàn)金流讓他感慨萬千。

在這個(gè)五線小城，不僅是王偉開發(fā)的樓盤賣得好。王偉的一位朋友于2015年開發(fā)的項(xiàng)目，因價(jià)格偏高且受大房企沖擊，多年銷售不暢，至2021年仍剩1/3未售，但2022年卻意外實(shí)現(xiàn)清盤。

王偉分析，2022年，全國性房企頻頻爆雷，購房者不再信任期房，轉(zhuǎn)而青睞已建成的本土開發(fā)商的項(xiàng)目。許多曾經(jīng)的“老大難”項(xiàng)目在近兩年逆勢清盤。

他說，多年來，本地開發(fā)商因規(guī)模小、融資難，普遍杠桿率低，雖未能趕上高周轉(zhuǎn)時(shí)代的輝煌，但在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)卻得以順利穿越周期。“沒有負(fù)債，就無需急于出售，慢慢賣完即可”。

王偉的開發(fā)策略是不攤大餅，一個(gè)項(xiàng)目竣工后再啟動(dòng)下一個(gè)，避免出現(xiàn)較大的現(xiàn)金支出峰值，目前的在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)2025年底竣工，他計(jì)劃今年下半年再拿一塊地，年底開盤。

王偉說，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場經(jīng)過新一輪洗牌，全國性房企悉數(shù)撤出，一些老牌的本土房企式微，新一代開發(fā)商正在崛起，“現(xiàn)在產(chǎn)品升級換代太快，老年人的思想跟不上，不知道年輕人喜歡什么房子”。

據(jù)王偉介紹，1990年代起家的那一批開發(fā)商普遍已經(jīng)隱退，目前活躍在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商老板均為40歲到50歲左右的中年人，有的是像王偉一樣的新手，有的是地產(chǎn)二代。他們普遍學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，愿意接受新事物，逐步成為市場的主角。

調(diào)整

王偉所在城市從2012年起陸續(xù)有全國性房企進(jìn)入，到2016年已有碧桂園、萬達(dá)、恒大、融創(chuàng)、鴻坤等多家全國性大型房企進(jìn)入。彼時(shí)，大開發(fā)商的項(xiàng)目售價(jià)6000元/平方米被瘋搶，而本土開發(fā)商即使報(bào)價(jià)3000元/平方米也鮮有人問津。

王偉過去常為大開發(fā)商承包工程。在他看來，這些企業(yè)帶來的不僅僅是競爭，還帶來了高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套和現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)，以及規(guī)范化的運(yùn)營管理體系和市場行為，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)整體水平大幅躍升。

王偉介紹，彼時(shí)，居住在碧桂園或恒大等品牌樓盤成為身份象征，越貴的項(xiàng)目越暢銷。原來本土房企開發(fā)的項(xiàng)目不再受當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎，逼著本土房企進(jìn)行全方位的能力升級。

一位五線城市的房企負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2016年，他從父親手中接過企業(yè)，正好趕上大型房企在全國擴(kuò)張。大型房企的管理和產(chǎn)品讓他意識到，想要在未來的房地產(chǎn)市場立足，必須先改變自己。

2017年前后，這位開發(fā)商帶著公司高管到長三角和珠三角考察了幾個(gè)月，對房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、管理、運(yùn)營、服務(wù)、產(chǎn)品等進(jìn)行全面學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)后，他對公司組織和產(chǎn)品進(jìn)行重構(gòu)，目前，該房企已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科蟆?/font>