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土拍不確定性增加 房企的心態(tài)變了嗎

新資訊 2025-4-29 18:00 錢江晚報 5 0

潮新聞客戶端 記者 馬夢婷


今日,杭州六宗涉宅地出讓,合計成交125.8億元,平均溢價率22.4%。這是一場覆蓋較廣的熱力檢驗賽——既有世紀城這種改善先鋒頂級板塊,又有市北這樣的熱門板塊,也包含中間梯隊云城、運河新城等入市新供,還有下沙、雙浦車輛段等推出低容積率地塊。



正如浙報傳媒地產(chǎn)研究院今日留言板的一條發(fā)言一般,今日的成交態(tài)勢,引出了一個問號:下半年,究竟是回歸理性還是高歌猛進?


綜合今日成交,主要呈現(xiàn)以下幾個特點:


1、分化加?。?span lang="EN-US">6宗地塊熱度差距明顯 中間層不及預期


2025年以來,杭州涉宅地成交溢價率維持高水平,月均溢價率超30%,今日溢價最高的地塊達到了58.8%。與2024全年杭州宅地平均溢價率16.1%相比,當前溢價水平顯著抬升。


20254月,就有錢江世紀城、蕭山市北、蕭山老城、運河新城、新天地等眾多板塊地價刷新。


但值得注意的是,看似明確的熱度背后,是分化也愈加明確市場。平均市場上溢價的明顯抬升,主要依靠部分尖子生。


就今日地塊表現(xiàn)而言,6宗地塊存在明顯四檔梯度:


世紀城宅地競價168輪攬獲激烈競爭,熱度最高,溢價達到58.8%;第二梯隊的蕭山市北和云城,溢價率16%-17%,第三梯隊運河新城競爭8輪后溢價5.1%成交;第四梯隊下沙、雙浦的低密宅地雙雙底價成交。


與預期對比,除世紀城仍保持較高熱度以外,其余中間梯隊的大部分地塊在今年土地高熱度的背景下,是不及預期的,尤其運河新城等地塊。



| 2025年杭州市區(qū)涉宅地分區(qū)溢價率及樓面價


2、市場不確定性變大 房企拿地則更聚焦確定性高的地塊


杭州在3月二手房成交量1.2萬套創(chuàng)下近8年新高之后,4月二手房成交量明顯下滑,市場觀望情緒增多;同時宏觀環(huán)境的不確定性,以及是否有新政策推出及其力度的不確定性都在變大。在這些不確定因素之下,今日房企拿地就更加傾向于確定性高的地塊。


今日最熱的世紀城宅地位于奧體印象城南側,附近多條地鐵環(huán)伺,同時與此前板塊地價標桿項目奧映鳴翠府(樓面價48186/㎡)距離較近,綜合配套完善,區(qū)位優(yōu)勢突出,還具備有高安全性的板塊去化可考,周邊機場路以北預期項目競爭小,高確定性贏得了高熱度。


與之對應的,例如今日蕭山市北地塊面臨著板塊較高庫存的壓力,且有多個高品質項目競爭,去化和能實現(xiàn)的價格存在不確定性;運河新城也同樣面臨競爭壓力;而雙浦地塊的區(qū)位及自持商業(yè),也是房企謹慎的重要原因。


3、高集中度:熱鬧終歸是少數(shù)房企的


房企拿地競爭高度集中,且活躍參拍房企為相對固定圈層,無新面孔出現(xiàn)。今日還有濱江狂攬三地,本土房企拿地實力突出。


截至今日,杭州2025年涉宅用地成交902億元,前兩名的濱江、綠城合計拿地429億元,占比高達47.6%,接近一半;拿地金額TOP10的房企合計拿地774億元,占比達86%,這意味著,今年看似十分熱鬧的杭州土地市場,仍然只是少量房企的舞臺,報名和競買的房企數(shù)量沒有像地價那樣大幅的增長。



| 2025年杭州市區(qū)房企涉宅地拿地金額top10


地塊解析:


①錢江世紀城:世紀城核心單元XS010305-25地塊


今日出讓世紀城地塊位于奧體印象城南面,出讓面積33810㎡,容積率2.6,周邊道路通達,距離在建地鐵15號線一期合豐站約350米,交通出行便利。


地塊角逐激烈,最終經(jīng)過168輪報價,由保利發(fā)展以453695萬元總價競得,樓面價51611/㎡,溢價率58.80%。


對于去化無憂的世紀城來說,今日地塊入市將帶來新機會。板塊上一次出讓涉宅地為今年2月,同樣熱度較高,為綠城溢價45.9%拿下,彼時成交樓面價36486/㎡。雖目前世紀城新房供應相對缺乏,但考慮到近期推地不少,將來或迎來一波集中釋出。



| 地塊區(qū)位圖


②蕭山市北:蕭山城區(qū)市北單元XS070202-72地塊


市北宅地處于市北板塊的東面,出讓面積40592㎡,容積率2.2,距離地鐵2號線建設一路站約750米。


地塊最終由濱江以218536萬元總價競得,樓面價24472/㎡,溢價率16.53%。


市北今年出地量較多,目前板塊內有7個在售及待售項目,包括中海·璞翠云集、桂月云翠園、濱江·潮語臻境府、興耀市北新項目、綠城市北項目等,未來地塊預計面臨較多的競爭及客戶分流。



| 地塊區(qū)位圖


③云城:西站新城單元YH080601-20地塊


云城宅地位于杭州西站樞紐南側,東臨綠城·云誦桂月,南為在建中的浙江人才大廈,東南面有龍湖云城天街商業(yè)綜合體和浙大校友總部經(jīng)濟園。地塊出讓面積31919㎡,容積率2.4,可建體量約7.6萬㎡。根據(jù)規(guī)劃,地塊需配建1000㎡的居家養(yǎng)老服務照料中心1處,600㎡的社區(qū)居委會1處,且需無償移交屬地政府。


地塊最終由濱江以186340萬元總價競得,樓面價24325/㎡,溢價率16.94%。


云城最近一次出讓為今年1月華潤26101/㎡拿下的一宗地塊。近年云城入市的大部分都是容積率均為2.4以上的純高層項目,而今日成交地塊西、南兩面環(huán)水,自然環(huán)境優(yōu)勢明顯,預計在打造項目品質上有更多的景觀優(yōu)勢。加上目前板塊新房供應較少,預計項目未來也將成為板塊重要新供。



| 地塊區(qū)位圖


④運河新城:康橋單元GS120103-04地塊


運河新城宅地出讓面積17795㎡,容積率2.7,可建體量約4.8萬㎡。板塊2025年已有3宗項目出讓成交。


地塊最終由濱江以82113萬元總價競得,樓面價17090/㎡,溢價率5.1%。


雖競爭熱度一般,但地價仍高于202410月成交的在售綠城·汀岸印月項,彼時其成交樓面價16763/㎡,當前在售均價約3.3-3.35萬元/㎡。地塊西面保利項目二手房掛牌均價3.48萬元/㎡。



| 地塊區(qū)位圖


⑤下沙:開發(fā)區(qū)單元JS0903-20地塊


錢塘下沙工業(yè)區(qū)宅地出讓面積63599㎡,可建體量8.9萬㎡。


地塊容積率1.4,根據(jù)規(guī)劃顯示,地塊不得建設別墅類(含合院)產(chǎn)品,層數(shù)不小于4層,大于(不包括)兩聯(lián)排,建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3:1,建筑高度最低不小于12米。


地塊最終由建杭以133567萬元總價底價競得,樓面價15001/㎡。


從地塊南面云啟錢灣在售聯(lián)排組團來看,毛坯1600/套左右,各面積段去化均在75%以上,低密產(chǎn)品接受度尚可,近年錢塘區(qū)掛牌宅地中容積率低于1.5的低密項目占比較高,今日成交地塊也是如此,存在同質競爭隱憂。



| 地塊區(qū)位圖


⑥雙浦:雙浦車輛段(雙浦單元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地塊)


雙浦車輛段商住地塊出讓面積15萬㎡,容積率1.21,是今日出讓地塊中容積率最低的項目,可建面積超18萬㎡。


該地塊由6宗地塊組成,規(guī)劃條件復雜,其中1號地塊為商住,建面45885㎡,其中商業(yè)6100㎡;2號為住宅,建面136505㎡。3-6號地塊全為劃撥用地,其中劃撥公園綠地16233㎡,劃撥社區(qū)服務設施建面17439㎡,劃撥幼兒園建面8487㎡,劃撥中小學建面31263㎡。


地塊最終由建發(fā)&杭州地鐵&杭州之江城市建設投資集團以183355萬元總價底價競得,樓面價10053/㎡。當前雙浦新房庫存不多,目前板塊北面建杭·璞御棲湖府高層在售,均價約2.7萬元/㎡。



| 地塊區(qū)位圖


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