潮新聞客戶端 記者 馬夢婷

今日，杭州六宗涉宅地出讓，合計成交125.8億元，平均溢價率22.4%。這是一場覆蓋較廣的熱力檢驗賽——既有世紀城這種改善先鋒“頂級”板塊，又有市北這樣的“熱門”板塊，也包含中間梯隊云城、運河新城等入市新供，還有下沙、雙浦車輛段等推出低容積率地塊。

正如浙報傳媒地產(chǎn)研究院今日留言板的一條發(fā)言一般，今日的成交態(tài)勢，引出了一個問號：下半年，究竟是回歸理性還是高歌猛進？

綜合今日成交，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、分化加?。?span lang="EN-US">6宗地塊熱度差距明顯 中間層不及預期

2025年以來，杭州涉宅地成交溢價率維持高水平，月均溢價率超30%，今日溢價最高的地塊達到了58.8%。與2024全年杭州宅地平均溢價率16.1%相比，當前溢價水平顯著抬升。

僅2025年4月，就有錢江世紀城、蕭山市北、蕭山老城、運河新城、新天地等眾多板塊地價刷新。

但值得注意的是，看似明確的熱度背后，是分化也愈加明確市場。平均市場上溢價的明顯抬升，主要依靠部分“尖子生”。

就今日地塊表現(xiàn)而言，6宗地塊存在明顯四檔梯度：

世紀城宅地競價168輪攬獲激烈競爭，熱度最高，溢價達到58.8%；第二梯隊的蕭山市北和云城，溢價率16%-17%，第三梯隊運河新城競爭8輪后溢價5.1%成交；第四梯隊下沙、雙浦的低密宅地雙雙底價成交。

與預期對比，除世紀城仍保持較高熱度以外，其余中間梯隊的大部分地塊在今年土地高熱度的背景下，是不及預期的，尤其運河新城等地塊。

圖 | 2025年杭州市區(qū)涉宅地分區(qū)溢價率及樓面價

2、市場不確定性變大 房企拿地則更聚焦確定性高的地塊

杭州在3月二手房成交量1.2萬套創(chuàng)下近8年新高之后，4月二手房成交量明顯下滑，市場觀望情緒增多；同時宏觀環(huán)境的不確定性，以及是否有新政策推出及其力度的不確定性都在變大。在這些不確定因素之下，今日房企拿地就更加傾向于確定性高的地塊。

今日最熱的世紀城宅地位于奧體印象城南側，附近多條地鐵環(huán)伺，同時與此前板塊地價標桿項目奧映鳴翠府（樓面價48186元/㎡）距離較近，綜合配套完善，區(qū)位優(yōu)勢突出，還具備有高安全性的板塊去化可考，周邊機場路以北預期項目競爭小，高確定性贏得了高熱度。

與之對應的，例如今日蕭山市北地塊面臨著板塊較高庫存的壓力，且有多個高品質項目競爭，去化和能實現(xiàn)的價格存在不確定性；運河新城也同樣面臨競爭壓力；而雙浦地塊的區(qū)位及自持商業(yè)，也是房企謹慎的重要原因。

3、高集中度：熱鬧終歸是少數(shù)房企的

房企拿地競爭高度集中，且活躍參拍房企為相對固定圈層，無新面孔出現(xiàn)。今日還有濱江“狂攬”三地，本土房企拿地實力突出。

截至今日，杭州2025年涉宅用地成交902億元，前兩名的濱江、綠城合計拿地429億元，占比高達47.6%，接近一半；拿地金額TOP10的房企合計拿地774億元，占比達86%，這意味著，今年看似十分熱鬧的杭州土地市場，仍然只是少量房企的舞臺，報名和競買的房企數(shù)量沒有像地價那樣大幅的增長。

圖 | 2025年杭州市區(qū)房企涉宅地拿地金額top10

地塊解析：

①錢江世紀城：世紀城核心單元XS010305-25地塊

今日出讓世紀城地塊位于奧體印象城南面，出讓面積33810㎡，容積率2.6，周邊道路通達，距離在建地鐵15號線一期合豐站約350米，交通出行便利。

地塊角逐激烈，最終經(jīng)過168輪報價，由保利發(fā)展以453695萬元總價競得，樓面價51611元/㎡，溢價率58.80%。

對于去化無憂的世紀城來說，今日地塊入市將帶來新機會。板塊上一次出讓涉宅地為今年2月，同樣熱度較高，為綠城溢價45.9%拿下，彼時成交樓面價36486元/㎡。雖目前世紀城新房供應相對缺乏，但考慮到近期推地不少，將來或迎來一波集中釋出。

圖 | 地塊區(qū)位圖

②蕭山市北：蕭山城區(qū)市北單元XS070202-72地塊

市北宅地處于市北板塊的東面，出讓面積40592㎡，容積率2.2，距離地鐵2號線建設一路站約750米。

地塊最終由濱江以218536萬元總價競得，樓面價24472元/㎡，溢價率16.53%。

市北今年出地量較多，目前板塊內有7個在售及待售項目，包括中海·璞翠云集、桂月云翠園、濱江·潮語臻境府、興耀市北新項目、綠城市北項目等，未來地塊預計面臨較多的競爭及客戶分流。

圖 | 地塊區(qū)位圖

③云城：西站新城單元YH080601-20地塊

云城宅地位于杭州西站樞紐南側，東臨綠城·云誦桂月，南為在建中的浙江人才大廈，東南面有龍湖云城天街商業(yè)綜合體和浙大校友總部經(jīng)濟園。地塊出讓面積31919㎡，容積率2.4，可建體量約7.6萬㎡。根據(jù)規(guī)劃，地塊需配建1000㎡的居家養(yǎng)老服務照料中心1處，600㎡的社區(qū)居委會1處，且需無償移交屬地政府。

地塊最終由濱江以186340萬元總價競得，樓面價24325元/㎡，溢價率16.94%。

云城最近一次出讓為今年1月華潤26101元/㎡拿下的一宗地塊。近年云城入市的大部分都是容積率均為2.4以上的純高層項目，而今日成交地塊西、南兩面環(huán)水，自然環(huán)境優(yōu)勢明顯，預計在打造項目品質上有更多的景觀優(yōu)勢。加上目前板塊新房供應較少，預計項目未來也將成為板塊重要新供。

圖 | 地塊區(qū)位圖

④運河新城：康橋單元GS120103-04地塊

運河新城宅地出讓面積17795㎡，容積率2.7，可建體量約4.8萬㎡。板塊2025年已有3宗項目出讓成交。

地塊最終由濱江以82113萬元總價競得，樓面價17090元/㎡，溢價率5.1%。

雖競爭熱度一般，但地價仍高于2024年10月成交的在售綠城·汀岸印月項，彼時其成交樓面價16763元/㎡，當前在售均價約3.3-3.35萬元/㎡。地塊西面保利項目二手房掛牌均價3.48萬元/㎡。

圖 | 地塊區(qū)位圖

⑤下沙：開發(fā)區(qū)單元JS0903-20地塊

錢塘下沙工業(yè)區(qū)宅地出讓面積63599㎡，可建體量8.9萬㎡。

地塊容積率1.4，根據(jù)規(guī)劃顯示，地塊不得建設別墅類(含合院)產(chǎn)品，層數(shù)不小于4層，大于(不包括)兩聯(lián)排，建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3:1，建筑高度最低不小于12米。

地塊最終由建杭以133567萬元總價底價競得，樓面價15001元/㎡。

從地塊南面云啟錢灣在售聯(lián)排組團來看，毛坯1600萬/套左右，各面積段去化均在75%以上，低密產(chǎn)品接受度尚可，近年錢塘區(qū)掛牌宅地中容積率低于1.5的低密項目占比較高，今日成交地塊也是如此，存在同質競爭隱憂。

圖 | 地塊區(qū)位圖

⑥雙浦：雙浦車輛段（雙浦單元XH120404-04-1、2、3、4、5、6地塊）

雙浦車輛段商住地塊出讓面積15萬㎡，容積率1.21，是今日出讓地塊中容積率最低的項目，可建面積超18萬㎡。

該地塊由6宗地塊組成，規(guī)劃條件復雜，其中1號地塊為商住，建面45885㎡，其中商業(yè)6100㎡；2號為住宅，建面136505㎡。3-6號地塊全為劃撥用地，其中劃撥公園綠地16233㎡，劃撥社區(qū)服務設施建面17439㎡，劃撥幼兒園建面8487㎡，劃撥中小學建面31263㎡。

地塊最終由建發(fā)&杭州地鐵&杭州之江城市建設投資集團以183355萬元總價底價競得，樓面價10053元/㎡。當前雙浦新房庫存不多，目前板塊北面建杭·璞御棲湖府高層在售，均價約2.7萬元/㎡。

圖 | 地塊區(qū)位圖