引言：中國(guó)潮、國(guó)際范、煙火氣……總是能循序漸進(jìn)從胡同走向中央商務(wù)區(qū)，在多元與包容的基礎(chǔ)上烙印只屬于北京的商業(yè)變遷。由商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)促進(jìn)司、北京市商務(wù)局指導(dǎo)，北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)、北京商報(bào)社共同主辦的2022年度（第十六屆）北京商業(yè)高峰論壇暨北京國(guó)際消費(fèi)中心城市論壇上，《2022北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》正式發(fā)布。該報(bào)告通過(guò)與政府、企業(yè)深度溝通，進(jìn)行一線走訪，從多角度、多業(yè)態(tài)來(lái)呈現(xiàn)北京商業(yè)發(fā)展變化及未來(lái)北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。

從一片空地到新興金融區(qū)，從服裝批發(fā)地到“南囿秋風(fēng)”的首都商務(wù)新區(qū)，在金融企業(yè)、社區(qū)白領(lǐng)的帶動(dòng)下，以龍湖麗澤天街、合生廣場(chǎng)為代表的麗澤×首都商務(wù)新區(qū)正向CBD、王府井這類千億級(jí)消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)靠攏。

商圈加速蝶變

“商務(wù)麗澤，新興金融”是麗澤商務(wù)區(qū)待建建筑圍擋板上的宣傳標(biāo)語(yǔ)，也是麗澤商務(wù)區(qū)歷史發(fā)展的縮影。

生活在豐臺(tái)近20年的趙婷，是地道的豐臺(tái)人，談起麗澤商務(wù)區(qū)，趙婷感慨道：“從一片空地，到樓宇林立，麗澤的成長(zhǎng)只能用飛速來(lái)形容了！”在趙婷的記憶里，對(duì)麗澤最大的印象是修路。

地處北京西二、三環(huán)路之間，東起菜戶營(yíng)橋，西至麗澤橋，北至紅蓮南里，南至豐草河，這是北京三環(huán)內(nèi)最后一處成規(guī)模、整體規(guī)劃的金融開(kāi)發(fā)區(qū)域。隨著中國(guó)銀河證券、華為等企業(yè)進(jìn)駐，到如今麗澤商務(wù)區(qū)已被納入首都“一主一副三新四后臺(tái)”的金融業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局，成為三個(gè)新興金融功能區(qū)之一，并被明確為首都金融業(yè)發(fā)展新空間。

對(duì)于趙婷來(lái)講，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)及寫字樓的開(kāi)發(fā)還不是直接關(guān)系自身利害的事，真正立竿見(jiàn)影的變化是商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)后麗澤的房?jī)r(jià)。安居客數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)的房?jī)r(jià)已經(jīng)由2013年11月的39063元/平方米增長(zhǎng)至2022年11月的64744元/平方米。

同時(shí)，繼2021年龍湖麗澤天街入駐后，麗澤商務(wù)區(qū)的商業(yè)發(fā)展開(kāi)啟加速度。今年1月，在距離龍湖麗澤天街2公里的平安幸福中心旁，新開(kāi)了一家名為平安幸福匯的小型商場(chǎng)。除了平安幸福匯，不遠(yuǎn)處的金唐購(gòu)物中心在今年春節(jié)前更名為新光界，并完成了部分調(diào)整。麗澤天地也在今年國(guó)慶期間開(kāi)業(yè)。

北京疏解非首都核心功能，大紅門商圈順勢(shì)轉(zhuǎn)型成為“首都商務(wù)新區(qū)”。正天興皮草研發(fā)中心被改造，取而代之的是久敬莊公園的正式營(yíng)業(yè)，拆除服裝批發(fā)集散地，疏解五金機(jī)電城，隨著合生廣場(chǎng)、區(qū)級(jí)圖書館的亮相，首都商務(wù)新區(qū)亮出疏解樣本的“新招牌”。

刺耳鳴笛聲不再，道路擁堵也被疏解，這對(duì)趙婷來(lái)講，是實(shí)打?qū)崱⒖吹靡?jiàn)的改變：“以前不愿多去的地方，現(xiàn)在也愿意去公園打卡拍照，大紅門也有了首都的樣子！”談起變化，趙婷自豪地說(shuō)。

這些商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，讓趙婷有了購(gòu)物采買的由頭，“探店”也成為了趙婷的新樂(lè)趣，湖里春風(fēng)、奢侈品眼鏡集合店SFL等北京首店的進(jìn)駐，也使得麗澤×首都商務(wù)新區(qū)的商業(yè)光環(huán)更加亮眼 。

消費(fèi)配套待培育

在商業(yè)飛速發(fā)展的今天，麗澤×首都商務(wù)新區(qū)的腳步穩(wěn)健且踏實(shí)。在豐臺(tái)國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)“2+4+N”版圖中，麗澤和首都商務(wù)新區(qū)將定位國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)引領(lǐng)區(qū)，成為豐臺(tái)構(gòu)建多元高品質(zhì)消費(fèi)供給體系、建設(shè)首都商務(wù)消費(fèi)新高地的強(qiáng)大支撐。

在強(qiáng)有力的政策擎架下，交通利好再一步助推了麗澤×首都商務(wù)新區(qū)的資源優(yōu)越性，作為和首都機(jī)場(chǎng)接軌的商務(wù)板塊，麗澤×首都商務(wù)新區(qū)成為北京首個(gè)“五線換乘”區(qū)域，新機(jī)場(chǎng)線、14號(hào)線、16號(hào)線、11號(hào)線及麗澤-金融街線將在此通車，30分鐘即可抵達(dá)北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

然而，剛?cè)刖值?span lang="EN-US">“新手”體驗(yàn)區(qū)，未能在真正意義上領(lǐng)跑全城。“麗澤×首都商務(wù)新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目多為輻射社區(qū)或辦公類的區(qū)域商業(yè)體，目前新區(qū)還沒(méi)有能夠輻射全城的大宗商業(yè)項(xiàng)目及較明顯的首店優(yōu)勢(shì)。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)主任郭增利指出，目前麗澤×首都商務(wù)新區(qū)在商業(yè)功能上只有麗澤天街、合生廣場(chǎng)及今年新開(kāi)業(yè)的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而麗澤商務(wù)區(qū)辦公業(yè)態(tài)上已有近200萬(wàn)平方米總體量的各級(jí)別辦公物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，周邊25分鐘車程內(nèi)還有超500萬(wàn)的輻射人口，這會(huì)導(dǎo)致配套商業(yè)供不應(yīng)求。而豐臺(tái)截至目前僅29家的首店引入在北京前三季度616家首店引入、朝陽(yáng)區(qū)335家首店引入面前，毫無(wú)比較的可能。

不過(guò)，大量寫字樓交付預(yù)計(jì)將為麗澤商務(wù)區(qū)持續(xù)帶來(lái)更多的白領(lǐng)消費(fèi)人群以及更強(qiáng)的商務(wù)聚合力，今年5月，《“十四五”時(shí)期麗澤金融商務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃》提及，“十四五”期間，麗澤金融商務(wù)區(qū)將加快推進(jìn)麗澤土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)空間釋放。至“十四五”期末，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量達(dá)到1500家，擬供應(yīng)土地約52公頃，擬累計(jì)釋放建筑面積達(dá)350萬(wàn)平方米。同時(shí)，隨著麗澤商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善及城市航站樓的建設(shè)，麗澤商務(wù)區(qū)將服務(wù)更廣的消費(fèi)人群。

雖然目前麗澤首都商務(wù)新區(qū)的商業(yè)氛圍尚未成熟，但大量的寫字樓供應(yīng)帶來(lái)的人口流動(dòng)為未來(lái)新區(qū)提供了更多可能性。郭增利表示，麗澤商務(wù)區(qū)內(nèi)主要以中高端類型的商業(yè)來(lái)服務(wù)白領(lǐng)人群，餐飲業(yè)態(tài)是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展主力，整體品牌定位與龍湖天街系列其他產(chǎn)品具有差異化特征。首都商務(wù)新區(qū)周邊的區(qū)域則更多面向附近的居民和家庭型消費(fèi)需求，娛樂(lè)、親子、零售等業(yè)態(tài)配比則更為豐富。伴隨麗澤×首都商務(wù)新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善、商務(wù)氛圍和營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，其價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)將顯現(xiàn)，該區(qū)域?qū)?huì)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

>> 國(guó)際消費(fèi)添新窗口

“十四五”時(shí)期，是我國(guó)開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程的開(kāi)局之年，在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的背景下，匹配國(guó)際消費(fèi)城市的發(fā)展目標(biāo)，11月30日，北京市商務(wù)局正式發(fā)布《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）。

《規(guī)劃》指出，全市將構(gòu)建“四級(jí)兩類多維”的商業(yè)消費(fèi)空間體系，整體形成“國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)、城市消費(fèi)中心、地區(qū)活力消費(fèi)圈和社區(qū)便民生活圈”四級(jí)商業(yè)消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)，正式將麗澤商務(wù)區(qū)連同首都經(jīng)濟(jì)新區(qū)劃分為國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，建設(shè)成為承載首都多樣國(guó)際交往功能的聚集地和引領(lǐng)城市高位發(fā)展的新引擎。

在商圈提質(zhì)的背景下，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展不再孤立，而是與居民生活、區(qū)域發(fā)展融為一體，商業(yè)業(yè)態(tài)的配比要求更為精確。今年，國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)戴德梁行與麗澤商務(wù)區(qū)簽訂商圈規(guī)劃協(xié)議，雙方將攜手對(duì)商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行“一店一策”的具體規(guī)劃，立志將麗澤×首都商務(wù)新區(qū)打造成為千億級(jí)國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)。建成之后，這里將成為北京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的重要承載區(qū)，成為世界級(jí)的商業(yè)和文化商業(yè)區(qū)以及中國(guó)面向世界的文化交流和展示窗口。

據(jù)北京麗澤金融商務(wù)區(qū)管委會(huì)副主任盧軍介紹，未來(lái)，麗澤將打造“一核、一帶、三區(qū)、多點(diǎn)”的商業(yè)發(fā)展體系。將以麗澤城市航站樓綜合體為核心，加強(qiáng)北區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，打造“立體城市活力中心”，以TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式））一體化開(kāi)發(fā)帶動(dòng)整體區(qū)域發(fā)展。

通過(guò)打造城市文化活力帶，以金中都城墻遺址公園為核心，串聯(lián)金中都遺址，推動(dòng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，麗澤將打造“麗澤人文匯”重要空間節(jié)點(diǎn)。此外，麗澤還將建設(shè)“商務(wù)服務(wù)區(qū)”“藍(lán)綠生活配套區(qū)”以及“濱河生態(tài)區(qū)”，通過(guò)打造特色消費(fèi)街區(qū)，以龍湖天街、麗澤城市航站樓綜合體為中心，以綠地公園等公共空間為載體，打造夜間經(jīng)濟(jì)地標(biāo)，構(gòu)建24小時(shí)都市生活圈。

首都商務(wù)新區(qū)也將布局中心城最大綠色開(kāi)放空間，著眼未來(lái)首都功能布局，展示中軸線歷史文化價(jià)值，引領(lǐng)帶動(dòng)南部地區(qū)發(fā)展，統(tǒng)籌謀劃大紅門地區(qū)規(guī)劃建設(shè)。未來(lái)，將推進(jìn)中央芭蕾舞團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)大紅門一期棚改，實(shí)現(xiàn)國(guó)家自然博物館、規(guī)劃展覽館等項(xiàng)目一期供地，建設(shè)“科技+文化”新地標(biāo)。

伴隨著消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃的推進(jìn)，盧軍坦言：“麗澤首都商務(wù)新區(qū)的商業(yè)發(fā)展將會(huì)得到全新的突破，新區(qū)發(fā)展空間不可估量。”

北京商報(bào)記者 趙述評(píng) 王思琦/文 張笑嫣/攝

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