本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

近日，信達地產(chǎn)股份有限公司（下稱“信達地產(chǎn)”，600657.SH）公告披露，其與中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“中國信達”）、鑫盛利保股權(quán)投資有限公司（下稱“鑫盛利保”）共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金（下稱“母基金”），母基金認(rèn)繳總規(guī)模為200.01億元，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設(shè)等。

其中，中國信達作為優(yōu)先級合伙人，認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達地產(chǎn)作為劣后級合伙人，同樣認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。信達地產(chǎn)表示，盤活基金“有效暢通融資協(xié)調(diào)機制，助力房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解和存量資產(chǎn)紓困盤活”。

目前，該基金還處于初設(shè)階段。至于意向標(biāo)的以及后續(xù)將投向等問題，信達地產(chǎn)方面向《華夏時報》記者表示，暫無可以透露的信息，“建議以公告為準(zhǔn)”。

“此次信達房地產(chǎn)紓困盤活基金成立，釋放出救房企的明確信號。”中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《華夏時報》記者，該基金參與破產(chǎn)重整等投資，將促進問題房企通過重整方式化解風(fēng)險。其同時強調(diào)，在過去實踐中，紓困以項目為主，本次基金能參與企業(yè)層面紓困，救助房企的信號較為明顯。

200億元規(guī)模

根據(jù)信達地產(chǎn)發(fā)布的公告，母基金認(rèn)繳總規(guī)模200.01億元。其中，普通合伙人鑫盛利保認(rèn)繳100萬元，占基金規(guī)模的0.0050%；有限合伙人中國信達作為優(yōu)先級合伙人認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%；信達地產(chǎn)作為劣后級合伙人認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。

中國信達為信達地產(chǎn)控股股東信達投資有限公司（下稱“信達投資”）的控股股東，鑫盛利保為信達投資的下屬企業(yè)，本次共同投資事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

該基金名稱為“信達紓困盤活(天津)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）”，期限為八年，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設(shè)等；投資方式視具體項目情況，既可直接投資具體項目，也可以母子基金形式，通過引入產(chǎn)投人、其他資金方和合作方等另行發(fā)起設(shè)立子基金的方式參與投資。

在收益設(shè)定方面，中國信達收取“基礎(chǔ)收益+分成收益”。其中，基礎(chǔ)收益率根據(jù)約定按年收?。环殖墒找媛试诰唧w項目的最后一筆本金退出清算后收取，按照市場化原則，結(jié)合具體項目的預(yù)期收益率確定收益。而中國信達作為優(yōu)先級有限合伙人在具體項目投資退出清算后，劣后級有限合伙人信達地產(chǎn)收取剩余收益。

據(jù)悉，盤活基金后續(xù)待信達地產(chǎn)實繳出資后，將納入信達地產(chǎn)合并報表范圍，公司將負(fù)責(zé)具體紓困項目的投后管理工作。

公告指出，中國信達的主要業(yè)務(wù)包括收購、受托經(jīng)營金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進行管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對股權(quán)資產(chǎn)進行管理、投資和處置以及破產(chǎn)管理等。另據(jù)官網(wǎng)顯示，中國信達成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，為有效化解金融風(fēng)險、維護金融體系穩(wěn)定、助推國有銀行和國有企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。截至目前，累計收購受托不良資產(chǎn)規(guī)模近1.4萬億元。

信達地產(chǎn)過往參與紓困項目的過程中與中國信達協(xié)同合作頻繁。例如，2022年7月，中國信達聯(lián)合深圳華建組成的項目團隊接手佳兆業(yè)廣州南沙正處于停工狀態(tài)的“悅伴灣”項目。其中，信達深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)則進行操盤代建，負(fù)責(zé)該項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過程管理。隨后，2022年9月，上述項目更名為“山海·合悅”重新開盤入市。

與此同時，信達地產(chǎn)還曾聯(lián)手中交地產(chǎn)在地產(chǎn)紓困類代建項目等領(lǐng)域展開合作。數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2024年9月底，信達地產(chǎn)共計參與了152個房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目，項目總規(guī)模高達737億元，保障了10.1萬套商品房的交付，帶動3220億元項目。

信達地產(chǎn)認(rèn)為，該基金是“公司為促進房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解與良性循環(huán)，向不動產(chǎn)資源整合商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要舉措之一”，其主要針對房地產(chǎn)行業(yè)及上下游企業(yè)的紓困需求，利用公司關(guān)聯(lián)方的功能優(yōu)勢和資源稟賦，拓展項目機會，盤活行業(yè)存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司投資結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和盈利模式。記者注意到，信達地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績并不理想。財報顯示，2024年前三季度，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入34.99億元，同比下降10.87%；歸母凈利潤-0.87億元，較上年同期2.59億元減少133.54%。

房企風(fēng)險化解進程加速

記者了解到，目前該基金仍處于初設(shè)階段，暫未公布意向標(biāo)的。對此，信達地產(chǎn)方面向記者表示，“建議以公告為準(zhǔn)”。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，信達地產(chǎn)此輪200億基金的設(shè)立，能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解與良性循環(huán)，從而修復(fù)市場信心。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，此次中國信達宣布設(shè)立200億規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，表明國資基金參與房地產(chǎn)項目紓困持續(xù)加碼。

劉水進一步指出，此次信達紓困盤活基金成立，釋放出明確的“救房企”信號：“該基金除用于問題項目盤活外，也將投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困，過去實踐中紓困以項目為主，本次基金能參與企業(yè)層面紓困，將促進房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險化解。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進也向記者表示，處置房地產(chǎn)風(fēng)險的基本原則是“市場歸市場”，即遵循市場化、法制化的原則進行。“可以看到，在政策的大力支持下，目前房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)得到了顯著化解，讓更多的市場化的資金和這個基金參與紓困排活，可以起到關(guān)鍵作用。”嚴(yán)躍進同時指出，相比過去一些政府方面給予的資金支持，信達地產(chǎn)此次建立的200億元地產(chǎn)紓困盤活基金用途廣泛，其更為市場化、更具靈活性，覆蓋面也更廣。

公開資料顯示，在房地產(chǎn)風(fēng)險化解領(lǐng)域，AMC持續(xù)精耕細(xì)作，有著獨特的金融風(fēng)險化解功能。此前，金融監(jiān)管部門已多次鼓勵AMC、商業(yè)銀行等對出險房企進行紓困。

例如，作為2024年第一家獲批進行司法重整的大型房企，金科股份近日重整動作不斷，先后與20余家財務(wù)投資人簽約，累計簽約財務(wù)投資部分的募集資金達18.72億元，產(chǎn)業(yè)投資人及財務(wù)投資人將合計支付投資款26.28億元。

值得一提的是，中國長城資產(chǎn)已確定參與金科重整投資，中國長城資產(chǎn)與長城資本合計投資約3.97億元。據(jù)悉，長城資產(chǎn)是國內(nèi)四大不良資產(chǎn)處置公司之一。重整完成后，長城資產(chǎn)將借助自身在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源和專業(yè)優(yōu)勢，為金科股份提供房地產(chǎn)風(fēng)險資產(chǎn)化解和價值提升專業(yè)化服務(wù)；對重整后金科股份保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)進行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營盤活方案。

劉水認(rèn)為，金科股份是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)首家確定重整投資人的企業(yè)，并且有國家級AMC中國長城資本參與，其有效進展有望對行業(yè)形成一定示范效應(yīng)。未來，具有央國企背景的上市公司，不排除會跟進類似模式。“在信達等AMC專項紓困基金支持下，其他問題房企也可以重整方式實現(xiàn)風(fēng)險化解，這將加速問題房企走出困境，加快行業(yè)風(fēng)險出清。”劉水稱。

責(zé)任編輯：李未來 主編：張豫寧